Nhiều nhà đầu tư săn nhà phố, riêng lẻ giá ‘ngộp’

TP HCMGần đây, nhiều nhà đầu tư tìm mua những căn nhà phố, riêng lẻ có giá giảm hàng tỷ đồng, chủ chấp nhận thương lượng mạnh để thoát hàng vì áp lực nợ vay.

Chị Hương, một nhà đầu tư lâu năm, vừa mua một căn nhà góc tại khu dân cư tại phường Hòa Hưng (TP HCM) với giá hơn 24 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 6 tỷ đồng so với những căn tương đồng. Nhà có mặt tiền rộng, diện tích gần 90 m2 đang cho thuê khoảng 80 triệu đồng mỗi tháng. Chủ nhà chịu áp lực khoản vay nên cần bán nhanh, chấp nhận giảm sâu để thu hồi vốn.

“Tôi đã theo dõi khu vực này vài năm, từng bỏ lỡ cơ hội mua năm 2023 nên lần này gặp căn phù hợp giá tốt thì quyết định chốt ngay”, chị Hương nói.

Tương tự, ông Hiền, một nhà đầu tư bất động sản có thâm niên cả chục năm, cũng cho biết đang được giới thiệu nhiều căn nhà vị trí tốt với giá chào thấp hơn đáng kể so với mức định giá trước đây. Hai tháng qua, ông đã xem xét 5-6 tài sản, trong đó có những chủ nhà giảm giá sâu để xử lý khoản vay đang chịu áp lực trả nợ.

Dù vậy, để tìm được tài sản thực sự “ngộp”, ông Hiền thường phải thông qua nhiều môi giới tại từng khu vực và kiểm tra chéo về khoản vay, giá vốn cũng như áp lực tài chính của chủ nhà.

“Đây là giai đoạn người có tiền mặt mua được tài sản giá tốt, nhưng phải biết cách kiểm tra và lựa chọn, không phải cứ giảm giá là mua”, ông Hiền nói và lưu ý giai đoạn này nhà đầu tư chỉ nên chọn tài sản có khả năng tạo dòng tiền thay vì giá rẻ.

Ghi nhận của VnExpress cũng cho thấy, tài sản giá trị lớn chịu áp lực giảm giá xuất hiện nhiều hơn 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái khi chi phí vốn tăng và thanh khoản thị trường chậm lại. Cụ thể, tại khu vực đường Trường Sa, một căn nhà góc rộng khoảng 90 m2 đang được chào 25 tỷ đồng, giảm khoảng 5 tỷ đồng so với mức rao hồi đầu năm. Tài sản đang cho thuê khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng. Môi giới cho biết chủ nhà cần tìm người mua nhanh để xử lý nợ.

Tương tự, một lô đất thổ cư 160 m2 tại Tăng Nhơn Phú được đưa ra thị trường với giá 10 tỷ đồng trong bối cảnh chủ sở hữu cần xử lý dòng tiền. Người bán cho hay tài sản được ngân hàng định giá gần 12 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhóm khách tìm mua hàng “ngộp” vẫn tiếp tục thương lượng vì cho rằng mức giá hiện tại chưa đủ hấp dẫn.

Ở một trường hợp khác, chủ căn nhà phố 120 m2 tại quận 12 cũ cần bán để xử lý khoản vay ngân hàng. Từ mức rao 11 tỷ đồng năm 2025, giá được điều chỉnh xuống 10 tỷ đồng và hiện tại là 9,5 tỷ đồng, giảm hơn 14%. Dù vậy, nhóm nhà đầu tư tiếp cận thương vụ vẫn cho rằng giá chưa đủ hấp dẫn và tiếp tục trả thấp hơn, khiến hai bên chưa đặt cọc.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy đến hết quý II, lãi suất vay mua nhà trung bình khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Áp lực vay khiến tỷ lệ hấp thụ giảm còn 32% với căn hộ và 15% với nhà liền thổ. Giá thứ cấp hai phân khúc này 6 tháng đầu năm cũng giảm trung bình 6-10%, chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư chịu áp lực thoát hàng.

Nghiên cứu của DKRA Consulting cũng chỉ ra, tháng 7, TP HCM và các tỉnh lân cận có tỷ lệ hấp thụ căn hộ khoảng 16%, trong khi nhà liền thổ chưa đến 2%. Phần lớn giao dịch tập trung ở các dự án mới mở bán, còn thị trường thứ cấp suy yếu khi chi phí vay cao. Một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp đang phải “cắt lỗ” để chuyển nhượng, kéo mặt bằng giá thứ cấp từ đầu năm đến nay liên tục đi xuống.

Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tài sản giảm giá do áp lực đòn bẩy. Một số sản phẩm thứ cấp đã thấp hơn khoảng 10-15% so với cuối năm 2025.

Theo ông, áp lực bán thường rõ hơn khi khoản vay hết thời gian ưu đãi, chuyển sang lãi suất thả nổi và người vay đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ thanh toán lớn, buộc bán để thu hồi vốn, giảm dư nợ, thay vì tiếp tục chờ thị trường hồi phục.

Ông Kiên lưu ý không nên đồng nhất giá giảm với “cắt lỗ”. Một căn nhà từng mua 9 tỷ đồng, sau đó tăng lên 11 tỷ rồi bán 10 tỷ đồng thực chất mới chỉ giảm phần lợi nhuận kỳ vọng. Vì vậy, người mua cần đối chiếu giá giao dịch thực tế của chính tài sản ở các thời điểm trước, thay vì chỉ so với giá rao hiện tại.

Ông Phan Vi, môi giới nhà phố lâu năm tại TP HCM, cho biết nguồn “hàng ngộp” tăng chưa đồng nghĩa tài sản dễ mua dễ bán. Người mua nhà hiện thận trọng hơn với chi phí vốn, trong khi nhóm có tiền mặt không vội xuống tiền và thường tiếp tục thương lượng khiến giao dịch chủ yếu ở thế giằng co.

Theo ông Vi, một số tài sản vị trí tốt, giá trị lớn và chủ nhà thực sự cần tiền có thể chấp nhận giảm hàng chục phần trăm so với kỳ vọng trước đây. Dù vậy, bên mua vẫn cân nhắc chi phí vốn, khả năng khai thác và rủi ro nắm giữ nên không phải trường hợp nào giảm sâu cũng nhanh chóng có giao dịch.

“Người săn hàng ngộp không nhất thiết tìm tài sản rẻ nhất, mà tìm căn có giá thấp hơn giá trị họ có thể khai thác và phù hợp với dòng tiền”, ông nói.

Ông cho rằng người mua cũng không nên kỳ vọng tất cả nhà đất sẽ đồng loạt giảm giá. Áp lực bán hiện chỉ tập trung ở nhóm chủ sở hữu cần xoay dòng tiền, không phải toàn thị trường. Những tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và chủ nhà không chịu áp lực tài chính vẫn có thể giữ giá, trong khi người mua chỉ thực sự có lợi thế khi có sẵn tiền và đủ khả năng nắm giữ dài hạn.

Dù thị trường cuối năm vẫn đối mặt nhiều khó khăn, hoạt động xử lý tài sản có thể tiếp tục diễn ra nhưng những tài sản giá trị thực, tạo dòng tiền sẽ khó giảm sâu. Đây cũng là những tài sản người mua nên cân nhắc để giảm rủi ro trong trường hợp thị trường tiếp tục duy trì thanh khoản thấp thời gian tới.

Phương Uyên